취득세
법인으로 오피스텔을 구매할 때는 취득세를 4.6%를 냅니다.
오피스텔은 상업용으로 사용할 수도 있고, 주거용으로도 사용할 수 있는데, 취득시기에는 상업용으로 간주하여 상가와 동일한 4.6% 취득세를 냅니다.
재산세와 종합부동산세
취득시 상업용이냐 주거용이냐가 결정되는데, 이에 따라 재산세가 달리 매겨집니다.
일반적으로 상업용이 재산세가 더 많이 부과됩니다. 따라서 지방자치단체에서는 대부분 상업용으로 등록하여 상업용 재산세가 부과되도록 합니다.
여기서 주의해야할 점은 재산세보다는 종합부동산세입니다.
종합부동산세법 제7조 (납세의무자)에서는 '과세기준일(6.1) 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다' 라고 명시되어 있습니다.
부동산 투자 법인이 주택을 보유할 경우 6억원 공제없이 3%, 6%라는 어마어마한 세금을 내야합니다. 따라서 오피스텔은 주거용이 아닌 상업용이 되도록 하는 것이 중요합니다.
재산세를 상업용으로 조금 더 내고, 종합부동산세를 내지 않도록 한다는 의미입니다.
재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 국세입니다. 재산세를 매기는 지자체는 일반적으로 상업용으로 등록하지만, 가끔 주거용으로 등록하기도 합니다. 정확한 확인을 위해서는 방문하여 상업용인지 거주용인지 확인하는 것이 필요하지만, 실무에서 지자체 공무원이 방문하는 경우는 보지 못했습니다.
양도세(법인세)
부동산 투자법인은 양도세보다는 법인세가 정확한 표현입니다. 법인의 1년 간의 활동에 대한 수익에서 10% 또는 20%를 법인세를 내야합니다. 주택을 매매한 경우에는 매매차익의 20%를 주택추가세로 추가 납부해야 합니다. 여기서 경비는 포함되지 않고, 매입가-매도가 차액에서 20%를 산정합니다.
양도세는 실질과세로서 실제 주거용으로 썼는지, 상업용으로 썼는지에 따라서 세금을 냅니다. 주거용인 경우 대략 법인세 10%, 주택추가세 20%로 대략 30% 세금을 낸다고 보면 되고, 상업용인 경우는 건물분과 토지분을 나누어서 세금을 내게 됩니다. 건물분에 대해서는 10% 부가세를 내야하며, 건물분 세금계산서 발급 의무가 있습니다. 대신 주택 추가세 20%를 내지 않습니다.
주거용으로 신고하는 것이 유리한지, 상업용으로 신고하는 것이 유리한지는 계산해보고 선택하면 됩니다.
실제로도 오피스텔은 주거용으로 사용하는 경우가 많기 때문에 국세청에도 실제 상황에 맞게 주거용으로 신고하고, 세액 산출에 있어서도 상업용보다 적게 나오는 경우가 많다고 보이므로, 주거용으로 신고하는 것이 권장된다고 생각됩니다.
한 장의 그림으로 정리하면 아래와 같습니다.
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법인 오피스텔 투자는 이것저것 따져야할 것이 많습니다. 공부를 많이 해야 하죠.
지지원 오피스 부동산 법인 설립 포천시 소호사무실, 공유오피스
https://youtu.be/byzyjuP1mB4